Mudanças de comportamento do consumidor podem fechar shoppings?

O que faz alguns shoppings manterem fluxo de público, a despeito das crises, e outros terem altos índices de vacância e a profusão de tapumes nos corredores? 

A resposta inicial é simples: o tempo de maturação. No Brasil, o tempo médio para um empreendimento do tipo se consolidar costumava ser de “dois Natais”, no jargão dos especialistas do setor.   

Agora, com a crise sem precedentes causada pela covid-19, o avanço ‘cinco anos em um’ do e-commerce, mais o caminho sem volta do home office e dos modelos de trabalho híbridos, o cenário não é muito animador. 

E pode piorar os índices de vacância, e até a sobrevivência daqueles que não tiveram tempo de se consolidar, por um problema herdado da década passada: o otimismo exagerado de empreendedores e lojistas, com ou sem experiência no ramo diante do boom do varejo, que geraram um ‘excesso’ de centros de compra.

Esse problema, segundo Marcos Hirai, consultor de varejo especializado em expansão de redes, começa no timing – ou seja, inaugurar no momento errado ou muito próximo de outro shopping, gerando canibalização.

E ainda, mau planejamento, tanto na concepção, como na comercialização. Somados às crises de 2008 e 2014, de 2015 em diante muitos dos novos operavam com 55% de lojas vazias. Alguns, com estratosféricos 92%. 

“Quando são cometidos tantos equívocos no início, depois fica muito difícil corrigir”, destaca.  

A retomada gradual de 2018, 2019, fez esses empreendimentos acelerarem, vendo uma luz no fim do túnel, lembra Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da Gouvêa Malls. “Mas eles foram abalroados pela pandemia.”

Mesmo um ano e meio após a mudança forçada de hábitos, diversos consumidores ainda têm receio de frequentar locais fechados. De olho nisso, e para cortar custos, muitos lojistas têm migrado para lojas de rua. 

Ou pior: fecham as portas, como as lojas-satélite pressionadas pelo embate com administradoras para renegociar contratos cobrados pelo IGP-M próximo de 40%: em 2020, cerca de 15 mil lojas em centros de compras encerraram as atividades, segundo a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop).   

Ainda que o movimento tenha ficado menos intenso em 2021, os efeitos negativos da pandemia nesses lojistas devem ser sentidos ao longo do 2° semestre, diz o diretor institucional da Alshop, Luiz Augusto Ildefonso. 

Com esses fatores combinados, a vacância mais do que dobrou: a média de 4% pré-pandemia pulou para 9,5%, segundo especialistas em varejo citando dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). 

E esse número pode ser ainda maior e bater nos 17%, aponta um levantamento sobre os impactos da covid-19 em  2020 realizada pela EY-Parthenon, braço de consultoria de estratégias globais da Ernest&Young.   

O especialista em varejo de shoppings Nelson Kheirallah diz que a situação agora não é muito diferente do que a do começo de 2020: as únicas diferenças são o avanço ‘inimaginável’ do e-commerce, e o receio das pessoas de frequentar ambientes fechados mesmo com a vacinação, pois os níveis de contágio ainda estão altos. 

Em sua avaliação, os shoppings que não maturaram, ou que já tinham pouco movimento, devem continuar do mesmo jeito ou pior, já que muita gente voltou a frequentá-los só para passear após tanto tempo isoladas.  

Ou seja: isso não significa que essa ida ao shopping terá foco nas compras. “Algumas vão só olhar e continuar a comprar pelo e-commerce. Outras, por que não têm dinheiro mesmo, pois o desemprego continua alto.”  

NOVA GEOGRAFIA DE CONSUMO

No mercado americano, que já vinha enfrentando o fechamento de shoppings muito antes da pandemia, só os empreendimentos “A”, ou seja, os consolidados, têm passado pelas crises sem maiores sustos.

HOME-OFFICE TIROU PÚBLICO DE SHOPPINGS COMO O VILA OLÍMPIA

O mesmo acontece no Brasil – vide shoppings como Eldorado, Iguatemi, Morumbi ou Villa Lobos, citando exemplos só da cidade São Paulo que, sozinha concentra 10% dos 601 centros de compras do país. 

Nestes, inclusive, costuma existir lista de entrada pra novas marcas e, mesmo depois de diversos abre-e-fecha, o fluxo de público tem sido recorrente, ainda que menor do que antes da pandemia.

Outros, porém, localizados no epicentro de regiões com muitos escritórios, como Faria Lima, Berrini ou Av.Paulista, vêm sentindo o baque da pandemia mais até que os empreendimentos novos.  

Shoppings como o Vila Olímpia e Parque da Cidade, ambos na Zona Sul, o Center 3 e Cidade de São Paulo, na região da Paulista, e até o Pátio Higienópolis, são alguns dos mais afetados pela falta de público.  

LEIA MAIS:  Sem uma boa âncora, shoppings podem ficar à deriva

Ou seja, os consumidores deixaram de frequentar os centros de compra perto do local onde trabalham, para frequentar os que ficam mais próximos de onde moram, segundo Marcos Hirai. 

“E a vacância, que era pontual, mais a queda no fluxo, agora está mais generalizada, vitimando muito mais alguns shoppings do que outros por conta das novas geografias de consumo”, explica.  

A fuga de lojistas frente aos altos custos versus receitas longe de voltar aos níveis de 2019, também tem sido outro desafio: muitos têm deixado os shoppings pois não conseguem negociar o aluguel, pois nem todos usam o mesmo peso e mesma medida para negociar com pequenos e grandes varejistas, diz Nelson Kheirallah.  

“Estão criando uma seletividade. Tem gente que vai fechar em breve, ainda vivendo com a expectativa de melhora. Mas se vier uma pancada de 40% de reajuste, aí vai ser muito difícil sobreviver”, destaca.  

Como o varejo físico tem sido muito prejudicado pela crise da covid, Marcos Hirai diz que a vacância continua. E para todos sobreviverem, os shoppings terão de arranjar outras maneiras de ocupar esses espaços. 

“Há dúvidas sobre a retomada do varejo físico. Muitos segmentos não serão mais os mesmos, e terão de encolher, mudar formas de gerar receitas ou vão acabar”, alerta. 

VAI SER IGUAL AOS ESTADOS UNIDOS?  

Será que essa mudança de comportamento de consumo na pandemia pode levar os shoppings brasileiros a seguir o mesmo caminho dos shoppings dos Estados Unidos: de chegar ao extremo de fecharem as portas?  

No mercado americano, uma projeção da empresa de análises imobiliárias Green Street estima que, até o fim de 2021, nada menos que 25% dos mil shoppings que ainda operam, sem serem afetados pelo ‘efeito-Amazon’, nem por serem do tipo ‘caixotões’, ultrapassados e abandonados pelo público, devem sair de cena. 

NO ATRIUM, DETRAN E POUPATEMPO AJUDARAM A REDUZIR DRASTICAMENTE VACÂNCIA DE 92% PARA 17%

Por aqui, o movimento não é tão comum em uma indústria de mais de 40 anos, mas há casos pontuais que chegaram a esse extremo por um misto de timing errado, mau planejamento e impactos de crises sucessivas. 

Um deles é o Capital, megaempreendimento com universidade anexa inaugurado no bairro da Mooca em 2006, que abriu com 70% das lojas ocupadas e teve de encarar a crise de 2008 com apenas 19,2% de ocupação.

Ou o Villàgio, em Sorocaba, inaugurado em 2010 para ser um empreendimento de luxo, que começou a enfrentar problemas como falta de público e a saída de várias lojas em meio à crise iniciada em 2014. 

LEIA MAIS:  Só algumas centenas de shoppings devem sobreviver nos EUA

Porém, pensando no setor como um todo, e na solidez das empresas, muitas listadas na B3 – como a Multiplan, gestora do Vila Olímpia* -, é difícil, e até pouco provável visualizar o encerramento de empreendimentos no mercado brasileiro, afirma Luiz Alberto Marinho, da Gouvêa Malls.  

O especialista conta que, enquanto nos Estados Unidos muitos shoppings foram construídos para atender à população dos subúrbios no pós-Guerra e perderam sua função, aqui eles são bem localizados, oferecem serviços e são adaptados ao omnichannel. Alguns, inclusive, são empreendimentos multiuso. 

Para sobreviver, reforça Marinho, os mais afetados precisarão investir cada vez mais em mixes diferentes e vocações diferentes, como centros médicos, por exemplo, para alimentar o fluxo recorrente de pessoas. 

Como fez o Atrium, em Santo André, que em 2013 chegou a 92% de vacância, levando à saída de uma varejista de peso, como a C&A, mas investiu em serviços como Poupatempo e Detran e mudou o índice para 17%. 

“No momento, não vejo movimento significativo (de fechamento). Mas pontualmente dá para visualizar um shopping ou outro com mais dificuldades*, que pode ir por esse caminho sem volta”, sinaliza.

FONTE: Diário do Comércio
FOTO: Amanda Perobelli-Reuters/Agência Brasil e Reprodução do site